Les non conformités.
Toute modification entraînant une non conformité du bien avec les dispositions contractuelles.
La non-conformité est de nature contractuelle et peut résulter de :
- L'absence d'un élément mentionné sur les plans, décrit dans les devis : placards, baignoire, revêtements
- La présence d'éléments non conformes à la notice descriptive : moquette au lieu fe parquet
- D'une esthétique (Pentes de toiture..) ou standing du projet non conforme à la documentation publicitaire (Maquettes, Brochures..)
NOTA : La loi assimile à un défaut de conformité substantiel à la livraison, l'inachèvement de l'immeuble, par exemple un ascenseur ne fonctionnant au moment de la remise des clefs, un logement dans lequel le chauffage n'est pas installé est un logement inachevé.
Vices de construction
Par exemples des fissures dues à des tassement du sol.
Le terme s'applique par définition aux désordres constructifs non visibles lors de la réception de l’ouvrage et constatés après cette dernière. .
N
Dans le langage usuel, l'expression à été étendu, quelque soit le régime de garantie, à tous les défauts visibles ou anomalies techniques constatés avant ou après la réception ou la livraison comme par exemple les malfaçons dues à une mauvaise mise en œuvre (Carrelages ou menuiserie mal posé par exemple).
Vices ou défauts apparents
Tous les défauts visibles relèvent du régime des garanties légales s'appliquant aux construction neuves.
Les vices apparents sont de nature constructive est peuvent être dus à :
- Toute anomalie, menaçant le solidité de la structure ou rendant le bâtiment impropre à sa destination ou encore menaçant la sécurité des occupants (Couvert par la garantie décennale).
- Des " Malfaçons" généralement dus à une mauvaise mise en oeuvre. Elles sont détectables par un néophyte (Parfait achèvement).
- Petits défauts dus à l'absence de finition et relevants du simple "parachèvement (Obligation du vendeur).
- Défauts sur les matériels installés dans le logement tels que ballon d'eau chaude, chaudière individuelle (Garnatie biennale)
NOTA : La notion de vice apparent peut être interprétée et dans certain cas renvoie à celle de vice caché comme par exemple dans le cas d'une fissure dissimulée par une vigne vierge ou une moquette (Arrêt de la 3ème chambre civile, du 21 07 98 n°9-1503) .
Délais pour agir
Un action en dénonciation des défauts auprès du veneur est possible dans le d'un mois qui suit la livraison.
U
Dans l'absolu une action est possible en dénonciation des vices et non conformités contre un vendeur d'immeubles à construire au titre de la réparation des non conformités et des vices apparents de l'Article 1642-1 du Code Civil, durant la période de 1 mois qui suit la prise de possession (En théorie au delà le vendeur n’est plus tenu à la garantie des vices apparent).
La livraison pouvant avoir lieu avant la réception de travaux, une action est en fait possible contre un vendeur d'immeubles à construire durant la période de 1 mois qui suit le plus tardif des deux évènements (Cass. 3ème Chambre Civile, 14 mai 1997 n° 95-13840).
La JURISPRUDENCE a porté ce délai à un an. Au delà toute sollicitation au veneur à l'effet d'une demande d'intervention peu être rejettée par ce dernier (Voir demande le paragraphe demande d'intervention).
IMPORTANT : La JURISPRUDENCE dispose que même si les vices ont été dénoncés au delà du délai de 1 mois qui suit la prise de possession des lieux, les demandes d'intervention adressées au vendeur sont recevables (Cour de Cassation, Civ. 3ème, 22 mars 2000, n°98-20250, Bull. Civ. III n° 63 RDI 2001 p. 353 Obs . Saint-Alari-Houin).
Demande d'intervention
Après dénonciation des défauts auprès du veneur toutes demandes d'intervention doit être adressée à ce dernier dans l'année qui suit la livraison.
N
Selon l'Article 1648 du Code Civil, du Code Civil, toute demande d'intervention en vu de remédier à un défaut constaté durant le délai de dénonciation des défauts apparents (Voir ci-dessus) devra être adressée au vendeur dans le délai de 1 an à compter de la date à laquelle le vendeur n’est plus tenu à la garantie de vice apparent (Fin du délai de 1 mois qui suit la prise de possession).
NOTA : En cas de litige, seule la saisine du tribunal en référé interrompt de la prescription du délai de 1 an.
Délai de levé des réserves
U
La norme AFNOR concernant les marchés privés et appliquée à titre contractuel dans le cadre de ces derniers dispose que les entreprises doivent procéder aux interventions correctrices faisant suites au réserves émises lors de la réception 90 jours à compter de cette même réception et 60 jours à compter de leur signalement au-delà de la réception.
De manière générale ce principe prévaut sur tout chantier toutefois les dispositions relatives au service après vente proposé par le vendeur et de ce fait accessoire au contrat de vente peut prévoir des délais beaucoup plus courts (Pour plus ample informé, se renseigner auprès e vendeur).
Formes de l'action en réparation
U
En vertu de la décision de la Cour de Cassation du 2 mars 2005, la révélation d'un vice fonde l'acquéreur à demander :
- la réparation du vice
- la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement
- la diminution du prix de vente
En outre l'acquéreur peut obtenir des dommages et intérêts si :
- les vices ont été réparés avec retard
- les vices ont causés un préjudice particulier à l'acquéreur
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